פיצול וחלוקת דירות מגורים – ההיבט המשפטי והפלילי

בשנים האחרונות אנו נתקלים יותר ויותר בתופעה של חלוקת דירות מגורים ליחידות קטנות ועצמאיות. התופעה רווחת בעיקר בערים הגדולות, בהן מלאי דירות המגורים המיועדות להשכרה לא תמיד עומד ביחס ישיר להיקף הדרישה המצוי של שוכרי הדירות. בנוסף, לא מעט משוכרי הדירות הם סטודנטים, זוגות צעירים או אף בודדים אשר אינם מעוניינים לשכור דירה אחד גדולה עם מספר שותפים אלא מעוניינים בפרטיות ובעצמאיות בניהול הדירה. מצב דברים זה, הביא לא מעט בעלי דירות, ואף יזמים שונים שרכשו דירות להשקעה, לחלק את הדירות למספר יחידות ולהפוך כל אחת מהן ליחידת דיור נפרדת, דבר אשר מגדיל לעין ערוך את התשואה המתקבלת מההשכרה של דירות כאלה, ביחס להשכרתה של דירה אחת גדולה.

מספר פסקי דין שניתנו על ידי בתי המשפט השונים התייחסו לסוגיה זו וכפי שנראה להלן, מניתוח הוראות החוק ופסקי הדין, יש בקביעות אלה כדי להשליך באופן ישיר על תופעה זו.

הוראות החוק
חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, הוא החוק הקובע את ההוראות בדבר ביצוע עבודות בניה.
על פי הוראות החוק, לפני ביצוע של עבודת בניה, יש לקבל היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אשר בתחומה מצויה הקרקע עליה מבוקש לבצע את העבודות. באופן עקרוני, לפני ביצוע של עבודת בניה, מכל סוג שהוא, יש לקבל קודם לכן היתר כחוק. למרות זאת נקבע בחוק חריג המתיר לבצע "שינוי פנימי", ללא קבלת היתר בניה.

על פי האמור בחוק התכנון והבניה, שינוי פנימי משמעותו: "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".

מעיון בלשון החוק מסתבר שהחוק קובע כמה קריטריונים להגדרת "שינוי פנימי" והם:

1. השינוי אינו נוגע לחלק החיצוני של המבנה.
2. לא פוגע בחזית, במראה או בשלד של המבנה.
3. אינו פוגע ברכוש המשותף או בציוד המשרתים דירות אחרות.
4. אינו פוגע בזולת.
5. אינו משנה את שטח הדירה או את מספר יחידות הדיור בבנין.

נציין רק שעל פי ההגדרות בחוק, במסגרת המונח דירה נכללים כל יחידה שלמה ונפרדת בבנין, בין אם היא משמשת למגורים, לעסק או לכל שימוש אחר.

כיון שבמרבית הדירות המפוצלות העבודות הן פנימיות בלבד, רלוונטי לענייננו הקריטריון של "שינוי מספר יחידות הדיור בבנין", אשר לכאורה חורג מהגדרת "שינוי פנימי" לפי לשון החוק ולפיכך דרוש היתר בניה לביצועו.

חשוב להדגיש כי היתרי בניה ניתנים על פי הוראות תוכניות בנין עיר קיימות, אשר מגדירות את ייעודי הבניה השונים המותרים במסגרת תחומי התכנית, היקף יחידות הדיור או הצפיפות שלהן וכן הגדרות שונות לגבי אופי הבניה, מספר חניות לכל יחידה וכדומה. בהתאם להגדרות הללו מוגשת בקשה להיתר בניה אשר חייבת להיות תואמת את הוראות התוכנית הרלוונטית ולעיתים אף כמה תוכניות, במצטבר.

כאשר הועדה המקומית שוקלת את בקשת ההיתר המוגשת אליה, עליה לבחון אותה מכל היבטיה השונים ולרבות מבחינת שאלת מספר יחידות הדיור המותרות לבניה באותו מגרש. בדרך כלל, חישוב יחידות הדיור, נוגע להיבטים שונים של התכנון העירוני הכולל, לרבות, מקומות חניה, מתן שירותי עירייה לתושבים כמו ביוב, מים, איסוף אשפה, אכלוס מוסדות חינוך, לחצי תחבורה וכיוצא באלה שיקולים כלל עירוניים.

במרבית המקרים שבהם מבוצעת חלוקה או פיצול של דירת מגורים, הוא מבוצע כך שכל אחת מהיחידות הינה יחידה עצמאית לחלוטין, וזאת כדי לאפשר לכל אחד מהדיירים, בכל יחידה נפרדת, את מירב הפרטיות ביחידה בה הוא מתגורר.

המבחן לקביעה האם מדובר בשינוי פנימי
בתי המשפט, במספר פסקי דין קבעו כי המבחן, אשר על פיו ניתן לקבוע האם מדובר בשינוי פנימי בלבד או שמא עבודות הבניה שבוצעו חורגות מההגדרה של שינוי פנימי, מהוות שינוי מספר יחידות הדיור בבנין, וממילא הופכות את העבודות לעבודות הטענות היתר בניה כחוק, הינו מבחן אשר משלב מאפיינים פיזיים ופונקציונאליים. הכוונה למבחנים הבודקים את המצב הפיזי של הדירה, במצבה המקורי ובמצבה הנוכחי כעת, לאחר השינויים שבוצעו בה, וכן את מבחן השימוש והמטרה הספציפית שכל אחת מן היחידות החדשות משמשת.

לשם בחינת המצב הפיזי של הדירה, יש לבדוק האם קיימות יחידות שימושיות נפרדות לכל אחת מן הדירות כגון מקלחת, שירותים, מטבח וכדומה וכן את ההפרדה הפיזית בין כל אחת מהיחידות.
לשם בחינת השימוש והמטרה, יש לבדוק ולברר את מי משמשת כל אחת מהיחידות החדשות.

אחד המקרים אשר נדון בבית המשפט ועבר את בחינתן של כל אחת מהערכאות האפשריות, החל מבית משפט השלום, עבור דרך בית המשפט המחוזי ועד לבית המשפט העליון, הינו המקרה של משפחת ברדה, אשר הייתה בבעלותה דירה בחולון.
מדובר בדירת מגורים אשר פוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות, על ידי בניית מחיצה במרכז הדירה ובסמוך לדלת הכניסה, בחלק שבתוך הדירה עצמה, והתקנה של שתי דלתות, שכל אחת מהן משמשת כניסה ליחידה אחת בלבד. בכל אחת מהיחידות היו מקלחת, שירותים ומטבח נפרדים ואף הותקן בכל אחת מהן דוד נפרד לחימום מים.

ביחידה אחת התגוררה בתם של בעלי הבית ביחד עם חברה שלה, וביחידה השנייה התגוררה משפחה אחרת שאינה קשורה כלל וכלל אל בעל הבית או אל בתם.
מאידך, שעוני החשמל והמים לא פוצלו ולשתי היחידות היה אינטרקום אחד, תיבת דואר אחת, שעון חשמל אחד ושעון מים אחד. בנוסף עשו הדיירים של שתי היחידות שימוש משותף בגג הצמוד לדירה.

יצויין כי במקרים רבים לא ניתן לבצע פיצול של מוני החשמל והמים שכן לשם כך יש לפנות לרשויות עצמן, אשר אם ידוע על הפיצול ידרשו את החזרת המצב לקדמותו. לכן, לגישתנו, ממילא, הפרדת מונים לא תוכל לשמש בסיס לטענה כי מדובר ביחידה אחת.

כל שלוש הערכאות שדנו במקרה זה, קבעו כי מדובר בפיצול לשתי יחידות דיור, הדורש היתר בניה כדין והחורג מתחומי הגדרת שינוי פנימי בחוק התכנון והבניה.

קיומן של יחידות נפרדות משמעותיות כל כך בדירת מגורים כמו – מקלחת שירותים ומטבח, מציאותה של דלת כניסה נפרדת לכל אחת מהיחידות והעובדה שבכל אחת מהן מתגוררים אנשים שאינם קשורים זה לזה לחלוטין, מלמדים כי הן על פי המבחן הפיזי והן על פי המבחן הפונקציונאלי, אלה הן שתי יחידות נפרדות.

העונש על עבירה פלילית מסוג זה
כאשר עניין מסוג זה מגיע לדיון בבית המשפט, מתבקש בית המשפט להידרש גם לשאלת העונש שיש להטיל על מי שביצע עבודות בניה אלה ללא קבלת היתר.
יובהר כי במרבית, אם לא בכל המקרים, לא ניתן לקבל, לאחר מעשה, היתר בניה לעבודות אלה, שכן, גם מלכתחילה וגם בדיעבד, אין אפשרות, על פי תכניות בנין הערים הרלוונטיות, לבצע את העבודות הללו. על כן, בית המשפט מתבקש להורות למבצעי העבודה, להשיב את המצב לקדמותו, לאסור עליהם לעשות שימוש בדירות במצבן הנוכחי ואף להטיל עליהם קנס כספי, שכן מדובר בעבירה פלילית.

בדרך כלל, בתי המשפט נהגו בסלחנות מסוימת כלפי בעלי הדירות ולא הטילו עליהם קנסות כבדים במיוחד, בין היתר בהתחשב בעובדה שעליהם להרוס את הבניה שבוצעה על ידיהם, דבר שכשלעצמו גורר אחריו הוצאות נכבדות.

חוק התכנון והבניה קובע, כי במקרים בהם בוצעה עבודת בנייה ללא היתר ניתן להטיל על הנאשם שהורשע בדין, קנס בשיעור של כפל שווי של המבנה או תוספת הבניה האסורה, או במקרים מסוימים קנס בשיעור של כפל שווי ההפרש שבין שווי המבנה הקיים לבין שווי המבנה שנבנה בסטייה או בחריגה מההיתר הקיים.

בתי המשפט נהגו להטיל קנסות כבדים במקרים בהם מדובר היה בבניה בהיקפים חריגים, הפרת צווים שיפוטיים או מנהליים קיימים, וכן במקרים בהם העבירות מבוצעות מטעמים של כדאיות כלכלית לביצוען.

לאחרונה, בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, בעניינו של שמשון יוסי, עשה בית המשפט שימוש חלקי בסמכותו זו, וגזר על הנאשם, שהורשע בפיצול דירה לשלוש יחידות דיור, קנס בסכום של 150,000 ₪, קנס נוסף בסך של 10,000 ₪ בגין הפרת צו שיפוטי לאיסור ביצוע עבודות הבניה וכן תשלום היטל השבחה ואגרות בניה בסך של 70,603 ₪.

אחד הנימוקים שהביאו את בית המשפט לפסוק סכומי קנס גבוהים כל כך היה העובדה שעבירות הבניה של פיצול יחידות דיור, הפכו נפוצות ביותר בעת האחרונה, כאשר אין כל מחלוקת שהתועלת הכלכלית הנובעת מכך הינה רבה ומשמעותית לבעלי הדירות המבצעים עבודות בניה ללא היתר. מה גם, שמדובר בנאשם שהפר צו שיפוטי שניתן נגדו, ביחס לעבודות אלה. מאידך, בית המשפט התחשב בכך שעל הנאשם הוטל להרוס את הבניה שבנה וככל שהבניה תיהרס הרי שפוטנציאל ההנאה הטמון בעבודות האסורות קטן.

יצוין, שהקנס שהוטל על הנאשם, גבוה ככל שיהיה, היה נמוך משווי טובת ההנאה עצמה, כפי שהיא הוערכה במסגרת חוות דעת שמאיות שהוגשו לבית המשפט, ובפועל, בית המשפט לא מימש את סמכותו לפסוק כפל שווי של טובת ההנאה.
במקרה זה, הודיע הנאשם כי בכוונתו להגיש ערעור על פסק הדין ויש צורך לעקוב אחרי ההחלטות שיינתנו בעניין זה בערכאות הערעור.
סביר להניח שפסק דין זה, ככל שהוא יוותר על כנו ולא ישתנה בערכאת הערעור, יכול להוות סימן דרך לבתי משפט אחרים במקרים דומים, דבר אשר עלול להפוך את תופעת פיצול הדירות, לפעולה לא כלכלית עבור בעלי הדירות.

מעניין שכאשר בוחנים את התופעה מבחינת דיני מס שבח. יש עניין דווקא להראות שמדובר ביחידה אחת ולא בשתים כי אז יהיה חוב במכר של דירה שניה.

אבל זה כבר נושא למאמר הבא...

* האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.