התפתחות התלות בחברות ניהול- חובה לדעת

בנייני היוקרה של ימינו לא יכולים להתנהל ע"י ועד בית בלבד. מאז שהחלו בבניית המגדלים הגבוהים היוקרתיים והמודרניים כגון מגדלי אקירוב, פרויקט YOOפרויקט צמרת וכדומה נוצר צורך בגוף מקצועי יותר מוועד בית או אב בית לצורך ניהול וטיפול בבניין כדי לשרת את הדיירים העשירים והמפורסמים.
הבניינים החדשים הרבה יותר משוכללים טכנולוגית מבעבר וחברות ניהול תופסות את מקומן בתחזוק השוטף של הבניין אך בורות שקיימת בנושא ניהול ותחזוקת מבנים כאלה עלולה לגרום להפסדים רבים הן לצרכן והן לחברות עצמן. הנה כמה נקודות שכדאי לדעת:

לפני כ - 20 שנה היה רק את מגדל שלום מאיר "המפורסם" הזכור לכולנו (שנוהל מקצועית ע"י חברת ניהול שהוקמה עבורו והייתה בעצם חברת הניהול הראשונה בארץ). היום צומחים עוד ועוד גורדי שחקים בכל מקום. ואיתם עוד ועוד חברות אחזקה רוב הבניינים החדשים הרבה יותר משוכללים טכנולוגית מבעבר בגלל דרישות של רשויות כגון: בטיחות אש ( כל בניין גבוה הוא פוטנציאל "למגדל הלוהט" בשל כמות האנשים הנמצאים בו ויכולת המילוט הבעייתית ממנו ויכולת כיבוי בקומות הגבוהות ), תקנים מחמירים בנושא רעידות אדמה ועוד. דרישות משרד הבריאות בנוגע לטיפול במאגרי המים של הבניין למניעת זיהומים ומחלות, תקשורות- כל בניין זקוק לחיבור למערכת טלפוניה, כבלים, לווין. מעליות ממוחשבות ומשוכללות יותר ברמת המהירות וברמת לוחות הפיקוד. 
הצרכן לרוב לא מודע למקצועיות הנדרשת כדי לטפל במערכות מורכבות ומשוכללות אלו ובוחר את חברת הניהול על פי תחושת בטן או גרוע יותר על פי עלויות בלבד.

מדוע נחוצה חברת ניהול מקצועית?
1.יעילות בעבודה וחסכון בכסף - לחברת ניהול מקצועית יש כוח גדול מול הספקים כיוון שהיא מחזיקה לרוב עשרות בניינים ויש לה שיתופי פעולה והסכמים מול ספקים שונים, כגון: חברות מעליות, גנון, ניקיון, אבטחה, ביטוח וכדומה. שלא בדומה לוועד בית של בניין אחד שעובד מול ספק אחד ולכן אין לו את כוח הקניה של חברת ניהול. חברת ניהול מקצועית ואתית תספק מחירים נוחים וטובים לטובת הבניין. 
2.המערכות היום הן יותר מכאניות וממוחשבות. לדוגמא: מערכות הבניין, מגדלים בקומות  העליונות כבר לא מקבלים מים ישירות מהעירייה אלא באמצעות מערכות הגברת לחץ מים בתוך המבנה בשל הגובה הרב. בנוסף, בעבר היה צורך לבנות בבניין מעלית אחת, כיום יש צורך במספר מעליות, המעליות צריכות לעלות יותר קומות, והמהירות וגודל המעלית השתנו. לוחות הפיקוד של המעליות הרבה יותר משוכללים ולרוב הן ממוחשבות על מנת לתת את מירב היעילות של נסיעת המעלית. 
3.בכל הבניינים החדשים כיום יש דרישות חדשות בנושא כיבוי האש. בכל מגדל כזה צריך שיהיו מערכות לגילוי עשן, ארונות כיבוי, מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הגנה לאש. כל המערכות הללו חייבות להיבדק לפחות פעם בשנה.
4.גנראטור- בבניינים הגדולים יש היום גנראטור. תפקידו המרכזי הוא לתת מתח חשמלי למערכות החיוניות בבניין בזמן הפסקת חשמל. כגון: תאורת חדרי מדרגות, מעליות ומערכות כיבוי אש. גנראטור צריך לעבור טיפול תקופתי וטיפול שנתי.

גם בנושא עלויות האחזקה קיימת בורות רבה.
אופן התמחור מול הדיירים התפתח כרעיון שלוקחים עמלה מסוימת מההוצאות. ונקבע תמחור של cost+15 %, כלומר החברות גובות דמי אחזקה על פי הוצאות האחזקה שהוציאו + אחוזי רווח מעל עלויות האחזקה. במהלך השנים השיטה הזו כבר לא היתה כדאית, המערכות השתכללו, ונוצר מצב שעלויות האחזקה והניהול בתמחור של אחוז מההוצאות הוא אינו מדויק. דבר נוסף COST+ אחוזים יצר מצב לא אידיאלי כיוון שחברות העדיפו ליקר את עלויות האחזקה כדי להרוויח אחוזים גבוהים יותר ויצר חוסר שקיפות בין חברות הניהול לבין ועדי הבניינים. כך גם אתם הצרכנים  מפסידים פעמיים , פעם את עלויות האחזקה הגבוהות ופעם נוספת את אחוזי  דמי הניהול שמעל הוצאות האחזקה. תקופה זו נקראת גם "הבועה" של חברות ניהול הבניינים במדינת ישראל.

תפקידו של ועד הבית כיום הוא התנהלות מול חברת הניהול ותיווך בין הדיירים לחברת הניהול. ועד הבית הוא הגוף הייצוגי של הבניין מול חברת הניהול. בנייני היוקרה כיום לא יכולים להתנהל ע"י ועד בית בלבד. כייוון שאין להם ידע במערכות המורכבות, וחוסר זמן לטפל בכך. ולכן הפנייה לשכירת   השירות של חברות ניהול מקצועיות הינה טבעית אך המלצתי היא לעבוד בשיטת ה FIX PRICE  היכולה להתבטא בשתי צורות:
1 דמי ניהול קבועים מעל הוצאות האחזקה בשיטה זו אין אינטרס לחברת הניהול לנפח את הוצאות האחזקה מאחר ושכרה מובטח בכל מקרה.
2 מחיר כולל קבוע המבטא את הוצאות האחזקה ועמלת הניהול כך שהצרכן מבטיח לעצמו מחיר קבוע.
שתי צורות תמחור אלו יוצרות שקיפות מלאה מול הצרכן מכיוון ואין לחברת הניהול "צורך" בניפוח והסתרת עלויות האחזקה כיוון ששכרן כבר הוסכם ונקבע מראש.

לסיכום ניתן לומר כי מאחר והצורך הזה לקיום חברות ניהול מקצועיות קיים. חברות הניהול צריכות לעשות את עבודתם בצורה מקצועית ביותר עם ערך מוסף לצרכן. כדי להגיע למצב הזה צריכות חברות הניהול להתחדש באופן שוטף ולייצר שירותים נוספים בתחום המקצועי- טכנולוגי. תוך עמידה בקצב החידושים וצורכי השוק, עם הבנת רצונות וצרכי הלקוח.  
הלקוח רוצה שחברת ניהול תספק במדויק ובצורה שקופה את מה שיש בהסכם.

*** יואל רדושר הוא מנכ"ל חברת א.ד.מ ניהול ואחזקת מבנים בע"מ.